Manutenzione balconi in condominio: decisioni solo sui beni comuni, assemblea limitata

Le recenti pronunce giurisprudenziali e le normative emergenti hanno ridefinito in modo rilevante il quadro normativo relativo alla manutenzione dei balconi in condominio, tema da sempre fonte di controversie e complessità interpretative per condomini e amministratori. Un caso emblematico è rappresentato dalla sentenza n. 681 del 9 giugno 2025 del Tribunale di Teramo, che ha fornito chiarimenti decisivi sulle competenze assembleari e sulle responsabilità relative agli interventi su queste strutture. Le nuove regole, tuttavia, sono state accolte come una vera e propria stangata per molti condomini.

La sentenza del Tribunale di Teramo e il principio della competenza assembleare

Il Tribunale di Teramo, con la sentenza n. 681 del 9 giugno 2025, ha ribadito un principio fondamentale: l’assemblea condominiale non ha il potere di deliberare sulla manutenzione dei balconi di proprietà esclusiva, ossia quei balconi che rappresentano pertinenze private degli appartamenti. Le delibere assembleari che cercano di imporre ripartizioni di spese per manutenzioni su tali balconi sono da considerarsi nulle e prive di efficacia.

Questo orientamento si allinea con quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, che nelle Sezioni Unite con la sentenza n. 9839/2021 aveva già sottolineato come l’assemblea abbia competenza esclusiva solo su beni e servizi comuni, mentre non può incidere sulle proprietà private senza un consenso specifico dei singoli proprietari. La norma mira a tutelare i diritti individuali, impedendo che decisioni di maggioranza possano imporre oneri su beni di pertinenza esclusiva.

Il caso che ha portato alla pronuncia vedeva due condomini contestare una delibera assembleare che aveva disposto la ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi aggettanti a carico di tutti i condomini, nonostante la natura privata di tali strutture. La corte ha accolto il ricorso, invalidando la delibera.

Balconi aggettanti e incassati: differenze cruciali nella manutenzione

Per comprendere le nuove regole è essenziale distinguere tra due tipologie di balconi, che differiscono per la loro posizione e natura giuridica:

• Balconi aggettanti: sporgono dalla facciata dell’edificio e sono considerati un’estensione dell’unità immobiliare privata. La manutenzione della soletta e della struttura portante è a carico del proprietario dell’appartamento. Tuttavia, gli elementi di rivestimento e decorativi che incidono sul decoro complessivo dell’edificio sono beni comuni, la cui cura spetta al condominio. Questo principio è stato chiarito dalla Cassazione con la sentenza n. 14756/2004.
• Balconi incassati: non sporgono rispetto al muro perimetrale e la loro soletta funge da soffitto per l’appartamento sottostante. In questo caso, la soletta è in comproprietà tra i due proprietari dei piani sovrapposti e le spese di manutenzione sono ripartite secondo quanto previsto dall’articolo 1125 del Codice Civile. La parte frontale del balcone, se è parte integrante della facciata dell’edificio, è invece considerata bene comune.

La sentenza del Tribunale di Teramo ha chiarito che le delibere assembleari che non tengano conto di questa distinzione sono affette da vizi gravi e pertanto nulle, con possibilità di impugnazione senza limiti di tempo e con effetti retroattivi (ex tunc).

Implicazioni per condomini e amministratori

Il nuovo orientamento giurisprudenziale rappresenta un significativo cambiamento nella gestione condominiale, imponendo una maggiore attenzione nella distinzione tra parti comuni e proprietà esclusive. L’amministratore di condominio deve pertanto vigilare affinché le delibere assembleari rispettino i confini di competenza, evitando di imporre a tutti i condomini spese che riguardano proprietà private.

Non rispettare queste regole può portare non solo alla nullità delle delibere, ma anche a contenziosi costosi e prolungati, con conseguente aggravio di spese e tensioni tra condomini. La gestione della manutenzione dei balconi, dunque, necessita di un approccio calibrato e conforme alle sentenze più recenti, in particolare quella del Tribunale di Teramo.

Manutenzione straordinaria nei condomini: l’esempio di Milano

Parallelamente alle questioni giuridiche, l’esperienza concreta mostra come le opere di manutenzione straordinaria rappresentino una sfida importante per i condomini, specie per quelli di edilizia residenziale pubblica. A Milano, ad esempio, è in corso un intervento significativo nei complessi di edilizia popolare di via Teramo 29/31, che interessa il rifacimento dei tetti, la posa del cosiddetto “cappotto” termico, la realizzazione di nuove canne fumarie esterne in acciaio e la sistemazione dei balconi.

Con un investimento di oltre 4 milioni di euro, i lavori, che dovrebbero durare circa tre anni, rappresentano un esempio di come la manutenzione condominiale debba essere affrontata con progettualità e fondi adeguati, garantendo al contempo il rispetto delle normative e la tutela dei residenti. Questi interventi, promossi dall’amministrazione comunale milanese in collaborazione con i sindacati come SUNIA, mirano a migliorare la qualità abitativa e la sicurezza degli edifici popolari.

La gestione di tali opere richiede un coordinamento efficace tra amministratori, condomini e istituzioni, considerando anche le normative vigenti che regolano le competenze assembleari e la ripartizione delle spese, specialmente quando si tratta di balconi aggettanti o incassati.